optimization fiscale

Bonjour,

Soit une Soparfi (SA) au Luxembourg. Je souhaiterais, par le biais de
cette société, acquérir en France des biens immobiliers de diverses
natures (locaux commerciaux, appartements, etc.). L’objectif présent
est de trouver le meilleur montage afin de:
•	Garder l’anonymat de l’actionnariat ;
•	Réduire /Neutraliser la fiscalité sur les revenus locatifs ;
•	Neutraliser la fiscalité sur les plus values ;
•	Neutraliser l’impôt sur la fortune

Mon projet :

Créer en France une SCI pour chacun des biens immobiliers, chacune des
SCI étant domiciliées à l’adresse du bien qu’elle possède.
L’actionnariat de chaque SCI sera constitué uniquement de mes sociétés
au Luxembourg (soit 2 sociétés luxembourgeoises nécessaires car une
SCI doit comporter au minimum 2 associés)

Mes questions :

1.	Existe-t-il un moyen d’éviter d’avoir deux sociétés au Luxembourg
pour créer l’actionnariat des SCI ? (Je souhaiterais avoir uniquement
une seule société au Luxembourg afin d’avoir une gestion plus souple)

2.	Y aura-t-il une taxe spéciale du fait que l’actionnariat de chaque
SCI sera constitué de sociétés étrangères ?

3.	Que se passe t’il au niveau de l’impôt sur la fortune ? les
sociétés au Luxembourg seront elles redevable d’un impôt sur la
fortune en France ?

4.	Est il courant de revendre des parts de SCI plutôt que le bien lui-
même, en particulier pour des biens d’habitations ?  L’acheteur peut
il prendre facilement un crédit auprès d’organisme financier pour
financer l’achat des parts de SCI plutôt que l’achat du bien en
direct ?

5.	Lors de la revente des parts de SCI, Les plus values seront elles
bien exonérées ? (CF : Spécificité accord France/Luxembourg sur les
plus values de sessions en cas de vente de parts de sociétés)

6.	Quelle est pour l’acheteur les frais spécifique à l’achat de part
de SCI ? (Droit d’enregistrement par exemple) et pour moi les frais de
revente de part de SCI ?

7.	Avec l’existence de « n » SCI comportant toute le même actionnariat
et possédant toute un seul bien immobilier, l’état français ne risque
t’il pas de requalifié les SCI ?

8.	La Soparfi peut elle faire un prêt aux SCI pour leur permettre
d’acquérir les biens immobiliers. Quel genre de prêt faire (in
fine ?). Comment mettre en place de tels prêts ?

9.	Sachant que la valeur moyenne des biens est de 300.000 Euros
financé par un emprunt auprès de l’actionnaire, et que les revenus
locatifs par bien sont en moyenne de 10000 euros / an, quelle statut
fiscal choisir (IR, IS, etc..) afin d’optimiser le revenus locatifs.
Les biens étant des biens d’habitations pour la plupart il faut
absolument ne pas être soumis à la TVA !

10.	Souhaitant louer la plupart des appartements en « meublés » (pour
plus de souplesse dans les contrats de locations et une meilleure
protection juridique), la SCI convient elle toujours ? Rappelons que
chaque SCI ne possède qu’un seul bien ! (cela suffit il pour avoir le
statut de loueur meublé professionnel) ?

11.	Quel sera le coût de structure en France pour chaque SCI ?

Merci d'avance pour votre aide !

stephane