Re: Décote d'un bien en zone rouge (inondable) ?

"Freddo" <freddoducaillouquifume@etcabrule.net> a écrit dans le message de 
news:4814ea24$0$878$ba4acef3@news.orange.fr...
> "Ariel Dahan" <spamprotect_cats@ddb_.spamprotect> a écrit dans le message 
> de news: 4812075a$0$906$ba4acef3@news.orange.fr...
> "Sam Lion" <a_enlever_sam-lion@wanadoo.fr> a écrit dans le message de
> news:4810caa8$0$865$ba4acef3@news.orange.fr...
>> Bonjour à tous,
>>
>> Désolé tout d'abord : ma question n'est pas de droit mais elle trouve 
>> sans doute mieux sa place ici qu'en "petites annonces".
>>
>> Question assez simple en fait : nous comptons acheter un bien pour lequel 
>> l'acheteur refuse de nous fournir une estimation par une agence.
>
> Ce n'est pas au vendeur de vous fournir une estimation, mais à vous de le
> faire.
>
>> Et pour cause il est en "zone rouge" le long de l'oise et susceptible 
>> d'être inondé à une hauteur d'1m lors de chaque grande crue, qui est 
>> environ décennale.
>>
>> Un professionnel de l'immobilier qui lirait ce message pourrait-il me 
>> dire quelle décote environ peut-on appliquer à un tel bien, par rapport à 
>> l'estimation d'un bien équivalent situé à quelques mètres mais hors zone 
>> inondable (estimation obtenue sur pap.fr).
>>
>> Notre problématique étant bien sur d'avoir un "prix de marché" si jamais 
>> nous devions revendre ce bien. Si ca peut aider, je précise que le 
>> rez-de-chaussée inondable a une surface de 60m2 environ, le tiers envion 
>> de la surface totale.
>>
>> Sam
>
> Posez-vous la question de savoir combien vous paieriez un bien inodable 
> ...
> Voilà votre estimation.
>
> En clair, diminuez du prix de marché non-innodable les informations
> suivantes:
> 1- surcoût lié à l'assurance
> 2- perte d'exploitation lors des périodes d'inondation
> 3- impossibilité d'assurer la perte d'exploitation
> 4- travaux de remise en état tous les 10 ans (en fait tous les 5 ans, si 
> le
> réchauffement se confirme)
> 5- ...
>
> Donc à vous de fixer votre risque.
>
> Pardonnez-moi Ariel mais il me semble qu'il y a un autre risque .
> Ce bien est en "zone rouge" sur le PPR .
> Si le risque d'inondation ne semble pas effrayer Sam, que pense-t-il du 
> risque
> de destruction totale de son bien ( un incendie par exemple .... )
> A ce moment là il sera impossible de déposer un quelconque permis
> de construire ( ou reconstruire ) en "zone rouge " ....
> Et là , la décôte risque d'être TRES sensible....
> Freddo
>

Exact, je ne l'ai pas intégré dans mon calcul. Mais il faut intégrer ce 
risque.
Une méthode simple consiste à considérer (fictivement) ce bien comme 
amortissable. C'est à dire qu'à l'issue d'une période de temps, ce bien n'a 
plus de consistance. Et de prévoir une provision annuelle pour compenser le 
risque de déperdition de valeur.
(Attention : il s'agit ici de l'évaluation et pas de la gestion fiscale - au 
sens fiscal, pour justifier d'une telle provision, il faut avoir la 
certitude de la déperdition de valeur, ex une falaise érrodée, qui recule de 
10 cm/an, ou le niveau des eaux qui monte de 2 cm/an).