Re: Décote d'un bien en zone rou ge (inondable) ?

"Moisse" <moisse@douteifrance.com> a écrit dans le message de 
news:4813884f$0$6374$426a74cc@news.free.fr...
> Dans le message 481332c7$0$892$ba4acef3@news.orange.fr, Sam Lion
> <a_elever_sam-lion@wanadoo.fr> exprime ceci:
>>> En clair, diminuez du prix de marché non-innodable les informations
>>> suivantes:
>>> 1- surcoût lié à l'assurance
>>> 2- perte d'exploitation lors des périodes d'inondation
>>> 3- impossibilité d'assurer la perte d'exploitation
>>> 4- travaux de remise en état tous les 10 ans (en fait tous les 5
>>> ans, si le réchauffement se confirme)
>>> 5- ...
>>>
>>> Donc à vous de fixer votre risque.
>>>
>>> Cordialement,
>>> Ariel DAHAN
>> En fait je ne peux pas me poser cette question dans ce sens là.
>> Mon problème n'est pas seulement de déterminer un prix d'achat pour
>> moi : par rapport à ce que je veux en faire je sais à peu près quel
>> prix je suis prêt à payer.
>> Mon problème est : en cas de revente, quel est le prix de marché d'un
>> tel bien.
>> Je pense que la décote est de 30 à 50%, d'autant que toutes les
>> personnes à qui j'en ai parlé m'ont dit "moi je n'acheterais jamais
>> un bien en zone inondable", mais je voulais "mieux" que mon sentiment
>> à la louche. Sam
>
> Votre question n'a pas d'autre réponse que la mienne.
> Ariel vous a donné un calcul possible de décote d'un bien inondable par 
> rapport à un bien non inondable.
> Mais évoquer une décote d'un bien déja inondable dont le prix tient compte 
> de cet état, et le même bien dans le futur n'a pas beaucoup de sens si 
> aucun critère ne change.
> Si en connaissance de cause vous acceptez de payer le prix demandé, il n'y 
> a pas lieu de penser qu'il y aura décote ou plue-value uniquement de ce 
> fait.
> A+

Je partage l'avis de Moisse.
La décote sur un bien n'a d'intérêt qu'en considération de la cause de cette
décote.
Est-elle psychologique? Physique?
En l'occurence, il s'agit d'une décote physique.

Votre projet n'est pas un projet d'habitation mais commercial.
En conséquence, la valeur commerciale du local sera prise en compte dans le 
prix de revente.
Si vous parvenez à attacher une clientèle, et si vous justifiez d'une 
activité stable, en dépit de l'événement naturel récurent, votre bien 
immobilier conserve une valeur intrinsèque.

Il est d'usage de calculer la valeur d'un bien immobilier par rapport à sa 
valeur locative, lorsque le bien est destiné à être exploité 
commercialement.
Et actuellement, je trouve des investisseurs capables d'acheter avec un 
niveau de rentabilité autour de 4% - 5% (par rapport au prix de vente).

Donc le prix de vente pour un investisseur locatif serait (au maximum) de 
20x le loyer annuel du bien.

IL y a encore 15 ans, je déconseillait l'acquisition à moins de 9% de valeur 
de rendement locatif. Mais la situation a terriblement changé depuis.

Donc si vous souhaitez un instrument de calcul de la valeur de revente de 
votre bien immobilier, attachez-vous à sa valeur locative.
Quel est le montant annuel du loyer (ou son évaluation si vous n'avez pas de 
bail de référence)?
Une évaluation d'investissement prendrait 6% d'exigence de rentabilité.
Une évaluation risquée (spéculative) serait inférieur à 4%.
Une évaluation prudente (bancaire par ex) serait de 7% minimum de 
rentabilité locative.

Pour un local loué 12.000 € / an, vous pouvez donc en déduire la valeur 
locative de revente
Estimation prudente : 1/0,07 = 14 x la valeur locative (soit 14 x 12.000 € = 
168.000 €)
Estimation d'investissement : 1/0,06 = 16,67 x val loc. (soit 16.67 x 12 k€ 
=200.000 €)
Estimation spéculative : 1/0,04 = 25 x valeur locative (soit 25 x 12.000 € = 
300.000 €)

Attention : ces chiffres ne correspondent pas à une réalité objective. Ils 
correspondent aux critères prudentiels de mes clients, lorsque je procède à 
des adjudications.

Il faut donc établir vos propres critères prudentiels.

Vous pouvez prendre en considération le fait que vous êtes à la fois 
exploitant et propriétaire des murs. Ce qui augmente la valeur locative en 
diminuant le risque d'indisponibilité du biens.
Vous devez également prendre en considération les facteurs locaux, et 
notamment le dynamisme commercial et l'offre commerciale équivalente sur le 
territoire de chalandise que vous visez. Pour augmenter la prise de risque 
ou la rabaisser.

Bref, c'est tout de même à vous de prendre ce risque et de l'évaluer. Aucun 
professionnel de l'immobilier n'acceptera de prendre le risque de 
l'évaluation d'une valeur de revente future. Même un gestionnaire de 
patrimoine, qui ne considère que la valeur d'acquisition, et l'objectif de 
l'investissement (plus-value [donc risque], gestion ou création de 
patrimoine [donc faible rendement]).

Cordialement,

Ariel DAHAN
Avocat