Vendita casa: sì compromesso, no rogito

Ho trovato da vendere un immobile tramite agenzia immobiliare, ed è già 
stato firmato e registrato il compromesso, e versata una (piccola) caparra.

Ora pare che al compratore siano sopraggiunti dei problemi e che 
potrebbe non addivenire al rogito entro la data stabilita nel compromesso.

Vorrei sapere, trascorsa tale data:

a) Come tutelarmi, nel caso che trovassi un altro compratore, 
dall'eventuale richiesta di restituzione della caparra (o del doppio di 
essa) da parte del mancato compratore; in altre parole, come dimostrare 
che la colpa della mancata compravendita sia dell'altra parte.

b) Devo comunque pagare l'agenzia anche se il rogito non viene fatto? 
L'agenzia ha già emesso fattura, e avrebbe voluto il pagamento al 
compromesso.

Grazie